Vše co potřebujete vědět o hypotéce – hypotéka a její slovník

Hypotéka může být dobrý sluha, ale také zlý pán. Vše záleží na co hypotéku potřebujete, jakou délku splatnosti zvolíte, jaký bude poměr LTV, délka fixace, zda jste bonitní, jaké je RPSN … atd. Nyní jsem použil výrazy, které pro laika mohou být neznámé. V dnešním článku se podíváme na hypotéku a její slovník, nebo-li nejčastější výrazy, které byste měli znát, pokud chcete žádat o hypotéku.

Úroková sazba

Jedno z nejdůležitějších slov v hypotéce. Úroková sazba se udává v procentech a říká, kolik navíc zaplatíte na úrocích bance (instituci), která vám peníze půjčuje. Ve většině případů se jedná o procento fixní (stálé), ale může být i úroková sazba pohyblivá, tzn. že banka může toto procento v průběhu hypotéky měnit, snižovat či zvyšovat. Pozor, úroková sazba v sobě neobsahuje další poplatky, např. za vyřízení úvěru, poplatek za vedení úvěrového účtu a další. Pokud víte jak vyjednávat s bankami o úrocích, je to velká výhoda. Pro klienta je také důležité sledovat také tzv. RPSN.

RPSN

Roční Procentní Sazba všech Nákladů spojených s placením úvěru. RPSN je tedy údaj, o který by se měl každý žadatel o hypotéku zajímat, protože vyjadřuje jak je hypotéka drahá a kolik ve výsledku zaplatí. Některé banky mohou lákat na nízkou úrokovou sazbu úvěru, ale už se tolik nechlubí dalšími poplatky.

p.a.

Zkratka z latinského per annum znamená „roční“ a najdeme ji nejčastěji za vyjádřením úrokové sazby nebo RPSN.

LTV

Zkratka z anglického „Loan To Value“ v překladu znamená „úvěr k hodnotě“. Jedná se o finanční výraz vyjadřující poměr mezi půjčovanými penězi k hodnotě nemovitosti. Používá se u úvěrů, které banka (nebo jiná instituce) požaduje zajistit zástavou nemovitostí (nemusí být zastavena nemovitost, kterou financujeme). Udává se často v kombinaci s číselnou hodnotou, např. 80% LTV. Proč 80% LTV?

Pokud je například hodnota nemovitosti vyčíslena na 2.500.000 Kč, při LTV 80 (osmdesátiprocentní hypotéka) může klient požádat o hypotéku v maximální výši 2.000.000 Kč. Zbytek musí mít z vlastních zdrojů. Dříve půjčovaly banky 100% hodnoty nemovitosti, to zanmená, že v uvedeném případě by žadatel dostal hypotéku ve výši 2.500.000 Kč. Dnes je situace přísnější a banky půjčují max. 90% LTV. Zvýšit hodnotu LTV lze zástavou další nemovitosti.

Akontace

U hypoték jde o část ceny nemovitosti, kterou musíte uhradit z vlastních peněz. Minimální výše akontace u dnešních hypoték je 10 procent z odhadní ceny nemovitosti (ovšem dostanete vyšší úrokovou sazbu). Bude-li akontace 20% a výše, dostanete lepší úrokovou sazbu.

Pokud je tedy například cena nemovitosti 2.500.000 Kč a vy budete mít 500.000 Kč naspořeno, dostanete výhodnější úrok. Pokud budete mít našetřeno pouze 250.000 Kč, bude úrok cca o 0,5% vyšší, tím se hypotéka zbytečně prodraží.

Anuita

Pravidelná splátka hypotečního úvěru, nejčastěji na měsíční bázi. Její výše zůstává stejná po celou dobu fixace úrokové sazby. Skládá se ze dvou částí – úroku a úmoru (jistiny). Úrok představuje peníze, které klient zaplatí navíc za poskytnutou půjčku, úmor jsou pak splátky samotného dluhu (jistina).

Fixace úrokové sazby

Fixace úrokové sazby u hypotéky je časový úsek, po který je úroková sazba neměnná. Po ukončení fixace se úroková sazba mění dle aktuálních hodnot na trhu. Před skončením období fixace můžete s dostatečným předstihem vyjednávat s bankou (bankami) o nabídce úrokové sazby pro další období. Pokud od jiné banky dostanete lepší nabídku, vyplatí se přejít k jiné bance – tzv. refinancování hypotéky. Stávající banka je povinna oznámit novou úrokovou sazbu na další fixační období nejpozději tři měsíce před koncem platnosti aktuálního období.

Refinancování hypotéky

Znamená splacení stávající hypotéky novou. Zkrátka, ten samý úvěr, převedete k jiné, výhodnější bance. Klient v podstatě přejde od stávající banky k bance nové, která za něj původní hypotéku doplatí a poskytne mu nový úvěr, který může mít například výhodnější podmínky.

Bonita

Když banka posuzuje žadatele o hypotéku, říká se tomu posuzování bonity. Zajímá se v podstatě o to, zda žadatel bude schopen hypotéku splácet. Bude zkoumat příjmy, výdaje, věk, vzdělání, profesi, rodinnou situaci či platební morálku u jeho předchozích či stávajících dluhů nebo pravidelných plateb (např. účty za telefon). Je také rozdíl jestli o úvěr žádá zaměstnanec nebo OSVČ atd. Když odevzdáte daňové přiznání bankám k posouzení bonity, budou se výsledky lišit – proto je dobré vědět, jak banky u OSVČ bonitu posuzují, tím ušetříte čas a vyhnete se tak tzv. „tour de bank“.

Doba splatnosti

Časový úsek, za který bude hypotéka splacena. Běžně je možné zvolit si mezi 5 až 30 roky, výjimečně až 40 let. Čím delší je splatnost, tím je menší měsíční splátka, ale zároveň se tímto zvyšuje celková částka zaplacená na úrocích.

Zajištění úvěru – zástava

Zajištěním úvěru (zástavou) má banka jistotu, že v případě problémů na straně dlužníka, prodá zastavenou nemovitost prodejem. Hypotéka musí být vždy zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Z pravidla se zastavuje financovaná nemovitost. Lze zajistit více nemovitostí, čímž si zvýšíte LTV a tím pádem nemusíte mít tolik vlastních peněz.

Příklad: kupujeme nemovitost v hodnotě 2.500.000 Kč a chceme výhodnější úrok ovšem nemáme naspořených 20%. Řešením může být zástava další nemovitosti, třeba bytu v hodnotě 1.000.000 Kč, která nám zvedne hodnotu zástavy na 3.500.000 Kč, tím pádem můžeme žádat o hypotéku ve výši 2.500.000 Kč. Zastavované nemovitosti nesmí být již zastavené.

Hledáte-li úvěr, kde není třeba zastavovat nemovitost, prostudujte nabídky stavebních spořitelen, kde nemusí být zástava do výše 600.000 Kč úvěru, ovšem s vyšším úrokem.

DTI

Jeden z ukazatelů, kterému dnes vzhledem k regulaci musejí banky přikládat větší důraz. Zkratka DTI vyjadřuje poměr celkového zadlužení žadatele o hypotéku, vůči jeho celkovému ročnímu čistému příjmu. Hodnota dluhu by dle doporučení ČNB neměla překročit devítinásobek příjmu. Tedy při čistém ročním příjmu 300 000 korun, by žadatel neměl mít celkové dluhy vyšší než 2,7 milionu korun.

DSTI

Jde o poměr mezi měsíčními/ročními výdaji na splátky všech úvěrů (kontokorent, kreditní karta, spotřebitelský úvěr atd.) včetně aktuálně žádaného úvěru, proti celkovému čistému měsíčnímu/ročnímu příjmu žadatele o hypotéku. Parametr DSTI by dle doporučení ČNB neměl přesáhnout hranici 45 procent. Má-li žadatel například měsíční čistý příjem 30 000 korun, neměly by splátky úvěrů přesáhnout 13 500 korun. Banky mohou v omezené míře poskytovat úvěry s DSTI vyšším jak 45 procent.

Hypotéka je úkon, do kterého vstupuje mnoho proměnných a není v silách laika se v tom orientovat. Pokud bych byl v pozici klienta, „slovník hypotéky“ by mě zajímal a neakceptoval bych hned první nabídku, kterou bych dostal. Máte-li otázky, na které jste v článku nedostali odpověď, napište mi nebo zavolejte.