Investice do nemovitostí pro chudé, aneb jak vybrat nemovitostní či realitní fond?

Aktualizace 6.1.2022: Jsou dva typy lidí, kteří investice do nemovitostních resp. realitních fondů hojně vyhledávají. První typ lidí, jsou lidé, kteří nevládnou dostatečnou finanční rezervou. Druhý typ jsou lidé, kteří mají hotovost, ale jsou líný se o nemovitost starat.

Investice do nemovitostních či realitních fondů se v posledních letech těší hojné oblibě u drobných investorů. Někdy mi to připadá tak, že pokud investor neví kde investovat své volné peníze, zvolí nemovitostní fond. Nemovitosti pro něj nejsou sprosté slovo a co si budeme povídat, každý Čech ví co znamená slovo nemovitost, o co se jedná a na čem se vydělává.

A jak už to tak bývá, když je někde poptávka, roste také nabídka. Za posledních pár let roste nabídka realitních popř. nemovitostních fondů. Dá se s nadsázkou říct, že nemovitostní fondy rostou jako houby po dešti a že realitní fond má kdejaká finanční skupina.

Jak se v nabídce realitních resp nemovitostních fondů vyznat?

Jak vybrat realitní fond aby:

• tady byl i za 10 let (většinou investujeme dlouhodobě),
• neměl vysoké poplatky,
• měl rozumnou míru půjčeného kapitálu,
• byl schopen vyplatit prodávajícím peníze,
• generoval výnos nad inflaci,
• přístupné informace, historii, dokumenty.

Poslední podmínkou jsem udeřil na nešvar několika nemovitostních a realitních fondů. Investor se mnohdy není schopen dozvědět kdo fond založil, kdo jej spravuje, které nemovitosti vlastní, jaká je průměrná délka nájemních smluv … atd. Nevadí, i s tímto nešvarem musí investor počítat. V případě, že fond tyto údaje nezveřejňuje a nereaguje na dotazy, je pro mě tento fond „diskvalifikován“.

S jakým výnosem počítat?

Níže najdete tabulku výkonnosti jednotlivých fondů. Dá se obecně říct, že dlouhodobý výnos nemovitostních a realitních fondů se pohybuje v rozmezí 3-5%. Ovšem pozor, nenechte se zmást, vysvětlení najdete níže v článku.

Většinu investorů zajímá jediné kritérium výběru – výnos. Ovšem minulé výnosy neznamenají, že takové výnosy budou i v budoucích letech. Když už bych chtěl investovat do nemovitostního fondu, vybíral bych podle těchto kritérií:

• Historie fondu: alespoň 5 let,
• Velikost fondu: alespoň 3 mld Kč,
• Správcovský poplatek fondu: max 2 – 2,5%,
• Úvěrové zatížení: max 50%,
• Výnos,
• Fond by měl být registrován v ČR.

Do čeho realitní / nemovitostní fondy investují?

Jaké nemovitosti by měl realitní fond nakupovat? Sklady a logistická centra? Kanceláře, které pronajímá? Kupovat obchodní centra? Rezidenční nemovitosti? Které odvětví je nejvýnosnější?

Doporučoval bych vybírat takový nemovitostní či realitní fond, který svou skladbu portfolia kombinuje. Covidový rok nám ukázal leccos, zejména co se složení nemovitostních fondů týče. Je klíčové a rozumné diverzifikovat.

To znamená část kapitálu investuje do skladů, část do komerčních prostor atd. – naštěstí již dnes většina nemovitostních fondů má své portfolio diverzifikované mezi různé sektory a odvětví.

Kdybych se já měl rozhodovat podle mých analýz a mých preferencí, vybíral bych z nemovitostních resp realitních fondů: Conseq, Investika. Velice pěkné zpracované srovnání najdete na www.nemovitostni-fondy.cz.

Vysvětlení: co se mi nelíbí a kde je největší háček?

Nemovitostní fond České spořitelny a Consequ – jedná se o nejstarší realitní fondy působící v ČR. Podíváte-li se na velikost fondu, poměr rentability nemovitosti v portfoliu, úvěrové zatížení a nákladovost, pak zjistíte, že fondy mají velice dobré hodnoty a řadí se mezi špičku. Ovšem nejzajímavější na těchto fondech je jejich historie.

Fond od České spořitelny je na trhu od roku 2007, má za sebou velký propad v roce 2009 a průměrná roční výnosnost je 1,71%, což nepokryje ani inflaci. Pokud byste investovali po roce 2009, bude roční výkonnost 3,1%.

Fond Consequ byl založen v roce 2008 a jeho roční výnos je 3,2%.

Toto je důležité: Máme za sebou období, kdy se nemovitostem velice daří, roste každá parcela a objekt, který investor nakoupil a výkonnost nejstarších fondů se pohybuje kolem 3%. Na druhou stranu nyní začíná éra vyšších úroků z úvěrů, ČNB reguluje hypotéky a zdražuje peníze na nákup nemovitosti. Budou-li firmy nebo developeři vyjednávat s bankami o nových sazbách na své úvěry, budou vyšší než před tím a to bude tlačit na výnosy rentability. O to více bych si rozmyslel investici do nemovitostních fondů z důvodu nejistoty budoucího vývoje.

Existuje lepší alternativa?

Každý investor by měl od svých peněz požadovat správnou diverzifikaci. Nedávat vše do jednoho košíku. Rozdělit peníze mezi akcie, zlato, dluhopisy, nemovitosti a hotovost. Každé aktivum má své místo v portfoliu. Každé aktivum vydělává v různých dobách ekonomického cyklu a jé nešťastné investovat do daného aktiva až v době, kdy se mu daří. Akcie jsou tady na výnos a dividendu. Dluhopisy, nemovitosti a zlato je bezpečný přístav v dobách nejistoty. Hotovost je důležitá pro příležitosti v dobách poklesů a tím levných nákupů.

Proto si myslím, že rozumný investor by neměl dávat všechny peníze do jednoho sektoru – třeba nemovitostních či realitních fondů, ale diverzifikovat.